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关于《茂名市市辖区既有住宅增设电梯试行办法》的通知和政策解读


各区、县级市人民政府,茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城管委会,市政府各工作部门、直属机构:

  《茂名市市辖区既有住宅增设电梯试行办法》业经市人民政府十二届第三十三次常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请迳向市城乡规划、住房和城乡建设、质量监督、房产等部门反映。

茂名市人民政府
2018年2月8日

茂名市市辖区既有住宅增设电梯试行办法

  第一条 为适应社会经济发展,完善既有住宅的使用功能,提高宜居水平,方便居民生活,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
 
  第二条 本办法所称的既有住宅,是指具有合法报批手续或权属证明,已建成投入使用的无电梯住宅。
 
  本市市辖区内既有住宅增设电梯的,适用本办法。
 
  区城乡规划主管部门负责受理和审批既有住宅增设电梯规划许可的有关事项,不需提交茂名市城市规划委员会审议和市政府批准。
 
  市、区其他相关部门根据本部门职责负责受理和审批既有住宅增设电梯的有关事项,并将此类事项纳入审批绿色通道,按特事特办的原则予以办理。
 
  第三条 既有住宅增设电梯应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全和电梯安全等规范、标准的要求。
 
  第四条 既有住宅增设电梯的,不另行收取市、区收入范围内的行政性收费,服务性收费除外。
 
  第五条 既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内全体业主的意见,并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,但增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。
 
  第六条 同意增设电梯的业主应当以书面协议形式达成以下事项解决方案:
 
  (一)增设电梯工程费用的预算及其筹集方案;
 
  (二)电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案;
 
  (三)与不同意增设电梯的业主展开协商。
 
  第七条 既有住宅增设电梯所需要的资金,可以按照以下方式筹集:
 
  (一)根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商确定;
 
  (二)可以申请使用单位住房基金;
 
  (三)可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、住宅专项维修资金;
 
  (四)原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资;
 
  (五)社会投资等其他合法资金来源。
 
  第八条 以下单位或个人(以下统称申请人)可作为既有住宅增设电梯的主体,依照本办法规定提出增设电梯的相关申请:
 
  (一)业主或者业主代表可以提出申请,也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的,应当推选不超过5名业主作为代表;
 
  (二)拟增设电梯的住宅属于房改房的,业主可以委托原房改售房单位提出申请;原房改售房单位已经关闭、破产、撤销,其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的,也可以委托上级主管部门申请办理。
 
  第九条 既有住宅增设电梯,已经预留电梯井的,不需要办理规划许可手续、消防手续。
 
  既有住宅未预留电梯井的,应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证,并按照以下程序办理:
 
  (一)申请人按规定向城乡规划主管部门提出申请;
 
  (二)城乡规划主管部门根据城乡规划相关规定和技术标准审定建筑设计方案。在发出建筑设计方案审定通知书之前应当进行批前公示。批前公示应当在拟增设电梯的工程现场、城乡规划主管部门网站同时进行,公示期不少于10日。经公示后无异议的,经审核符合法定条件的,向申请单位发出建筑设计方案审定通知书;
 
  (三) 领取建筑设计方案审定通知书后,申请人应当及时向城乡规划主管部门申领增设电梯的建设工程规划许可证,并在建设工程规划许可证的有效期内动工建设;
 
  (四)依法需要办理消防手续的,取得建设工程规划许可证后应向消防部门申请办理相关手续。
 
  第十条 城乡规划主管部门对增设电梯申请,应当依据法律法规规章等规定、相关技术标准与规范以及本办法有关规定进行审查;对符合上述规定的,依法核发建设工程规划许可证。
 
  第十一条 对业主提出的增设电梯影响通风、采光或通行等建筑设计问题,城乡规划主管部门审查时,应当进行现场勘察。增设电梯设计方案违反国家、省有关住宅设计规范中通风、采光、通行等强制性技术标准与规范的,应当要求申请人修改设计方案。设计方案不违反国家、省有关强制性技术标准与规范的,应当要求申请人与受影响业主进行协商,或者修改设计方案。
 
  第十二条 申请人应当依照法律法规的规定委托具有相应资质的单位进行建筑方案设计、施工图设计、施工图设计审查、施工和监理。
 
  申请人应当按照国家、省的规定办理建设工程质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证;已预留电梯井的既有住宅增设电梯,可以不办理质量安全监督登记手续和申领建筑工程施工许可证。
 
  第十三条 取得建筑工程施工许可证(按规定无须办理建筑工程施工许可证的,则需取得建设工程规划许可证)后,申请人可到所在地供电部门申请办理临时用电业务和永久用电业务。
 
  既有住宅增建电梯工程(包括加建电梯井道和电梯设备安装)的投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下,建设单位可以不申领建筑工程施工许可证;限额以上的工程,建设单位必须申请办理施工许可证。
 
  已预留电梯井的,申请人可直接到所在地供电部门申请办理临时用电业务和永久用电业务。
 
  第十四条 既有住宅增设电梯的施工安装,应当符合《中华人民共和国特种设备安全法》、《广东省特种设备安全监察规定》和电梯安装技术标准的要求,应当由具有相应资格(资质)的电梯安装单位进行安装,并依法办理安装施工前告知和竣工验收等手续。
 
  第十五条 申请人应当在电梯投入使用前或者投入使用后三十日内,向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记,取得使用登记证书。此后的电梯日常维护保养、定期检验等事项按国家有关规定执行。
 
  第十六条 按照本办法规定办理规划审批手续的增设电梯工程竣工后,申请人应当到城乡规划主管部门办理建设工程规划条件核实手续。
 
  办理建设工程规划条件核实手续所需申请资料依照城乡规划主管部门公布的操作指引执行。
 
  第十七条 规划条件核实合格后,申请人还应当依照法律、法规的规定组织建设工程竣工验收。竣工验收合格的,方可交付使用。申请人应当在工程竣工验收合格后6个月内向城建档案管理机构移交建设工程档案,依法必须办理施工许可的还应当自工程竣工验收合格之日起15日内向建设行政主管部门办理竣工验收备案。
 
  第十八条 既有住宅增设电梯后,需要对因增设电梯而新增的建筑面积进行房产测绘的,应委托具备法定房产测绘资质的单位进行。原产权单位出资增设电梯的,由原产权单位委托;房屋所有权人共同出资增设电梯的,由房屋所有权人共同委托。
 
  第十九条 房产测绘成果用于房屋权属登记的,房屋产权登记机构应按有关规定对测绘成果进行审核,审核后的房产测绘成果按以下情形办理房地产权登记:
 
  (一)房屋所有权人共同出资增设电梯,房屋所有权人共同申请将新增设的建筑面积按公摊面积分摊到户的,由房屋产权登记机构按分户分成面积给予办理房地产权登记;
 
  (二)房屋所有权人共同出资增设电梯,房屋所有权人未能就将增设电梯的建筑面积按公摊面积分摊到户共同提出申请的,可按照房屋登记有关规定,由相关房屋所有权人向房屋登记机构申请记载在房屋登记簿上,可不调整各业主的公摊部分面积。
 
  第二十条 对已获得建设工程规划许可,并依法办理有关施工手续的增设电梯工程,相关业主应当提供必要的施工便利,不得阻挠、破坏施工。
 
  第二十一条 业主认为因增设电梯侵犯了自己的所有权和相邻权等合法权益的,应由业主之间协商解决,或依法通过民事诉讼途径解决。
 
  业主认为因增设电梯的有关行政行为侵犯其合法权益的,可依法提起行政复议或行政诉讼。
 
  第二十二条 违反本办法规定擅自增设电梯的,依照有关查处违法建设的法律、法规进行处理。
 
  第二十三条 本办法自发布之日起施行,有效期3年。各县级市可参照执行。

关于《茂名市市辖区既有住宅增设电梯试行办法》的政策解读

  一、出台背景
 
  近年来,社会上对既有住宅增设电梯的需求日益显现,市人大代表、政协委员也纷纷在建议提案中反映该问题。为回应相关诉求,我局在2014年经反复研究制定并提请市政府印发《茂名市既有住宅增设电梯试行办法》(以下简称《办法》)。《办法》自2014年颁布实施两年来,已为大批旧式住宅加装了电梯,解决了人民群众对增设电梯的实际需求。因《办法》的两年有效期已过,而我市既有住宅增设电梯的申请越来越多,为了进一步规范该项工作,我局根据《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》和结合我市实际情况,通过认真对相关法律法规依据、程序等进行梳理,同时参考广州市的经验和做法,重新征求各区政府、市直各单位及公众的意见,修订了《茂名市市辖区既有住宅增设电梯试行办法》提请市政府印发实施。
 
  二、目的意义

  为有效应对人口老龄化问题、助推养老服务业综合改革,进一步完善市区既有住宅使用功能、提高居住品质,扩大社会消费需求、推动相关产业转型升级,根据“责任下沉、试点先行”的精神,经过搜集资料,广泛调研,充分汲取试点经验,结合我市实际出台《办法》。因而,在内容设置上重点解决四方面问题:一是规定既有住宅增设电梯的应当符合哪些条件;二是明确了既有住宅增设电梯的资金来源;三是增设电梯需要到各部门办理审批的程序,使各部门内部的审批程序以及各部门间的工作程序都更加清晰;四是明确增设电梯后相关产权登记问题。通过上述规定,使群众按照《办法》,能够清楚知道办理增设电梯的条件和程序,方便群众办事。
 
  三、编制依据
 
  《办法》主要依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》,并借鉴《广州市既有住宅增设电梯办法》等制定。
 
  四、主要内容
 
  《办法》共分为二十三条,分别为适用范围、适用对象、主要内容。其中,实施条件、实施主体、组织实施、使用管理及维护为本《办法》的重点。
 
  (一)关于明确适用范围和绿色通道。主要是从方便群众办事的角度出发,明确增设电梯的适用范围和受理机构,为茂名市市辖区内的既有住宅,根据简政放权原则由各区城乡规划主管部门负责受理和审批既有住宅增设电梯的有关规划事项,并将此类事项纳入审批绿色通道,按特事特办的原则予以办理。
 
  (二)关于明确实施主体及协商比例。《办法》明确,增设电梯的实施主体为同意增设电梯的所有业主(即建设单位),同意增设电梯的所有业主也可以经公证书面委托住宅的原篮球比分直播企业、物业服务企业、房改房原售房单位、电梯安装企业或个别业主等作为实施主体承担增设电梯的相关工作。在加装电梯的申请人方面,明确加装电梯工作实行“业主主体”的原则,加装电梯所在单元、幢或小区的相关业主作为加装电梯的申请人。为便于实际操作,规定申请人可以推举业主代表作为实施主体负责上述工作,也可以书面委托电梯企业、具有设计施工资质的单位、物业服务企业、原建设单位、原产权单位、第三方代建单位等作为实施主体代理上述工作。为更好地推动既有住宅加装电梯工作,同时兼顾少数人利益,根据《物权法》的有关规定并参照部分兄弟城市的规定,明确业主应就加装电梯方案和电梯维护管理等有关问题进行充分协商,经本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签订协议。拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分业主的同意。另外,为减少矛盾,充分发挥基层组织的力量,明确城乡规划主管部门在发出建筑设计方案审定通知书之前应当进行批前公示。批前公示应当在拟增设电梯的工程现场和城乡规划主管部门网站等进行,公示期不少于10日。
 
  (三)关于增设电梯的资金筹集。《办法》明确,增设电梯的资金由业主根据所在楼层等因素协商,按一定分摊比例共同出资。《办法》还规定,业主可按照有关规定提取住房公积金,申请使用住宅专项维修资金等。
 
  (四)关于增设电梯的组织实施。《办法》第九到第十五条规定了既有住宅增设电梯的程序及各个审批环节所需要提交的材料。对于已经预留电梯井的,则不需要办理第九条和第十三条的规划许可手续和消防手续,且工程投资额小于30万元的,则不需要申请办理第十二条规定的建设工程施工许可证。
 
  (五)关于面积和业主人数的计算方式。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按前项的统计总和计算。
 
  《办法》第五条规定了既有住宅增设电梯应满足以下两方面的条件,一是应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内全体业主的意见;二是经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。高层业主支持加电梯而低层业主反对,是当前既有住宅增设电梯的主要困难。高低层业主争议的焦点是多少业主同意增设电梯才有效的问题,表现在法律上就是《物权法》第76条和第97条的适用问题。按照《物权法》第76条规定,决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施,应当经该建筑物专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意即高层业主坚持的“两个三分之二”。按照《物权法》第97条规定,处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外即低层业主坚持的“100%”。为此,省政府专门召集理论界、实务界法律专家召开论证会。根据与会专家达成的一致意见。《办法》兼顾高层和低层业主的合理利益诉求,依法作了如下规定:一是明确增设电梯的业主同意人数比例应适用《物权法》第 76 条规定,即满足“两个三分之二”的条件。因为,既有住宅所有权是建筑物区分所有权的典型情形,《物权法》第76 条是专门针对建筑物区分所有权作出的规定,而其第 97 条是关于共有的一般规定。《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》(粤建设函[2008]481 号)第二条也规定了“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。二是规定既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商,增设电梯的建筑设计方案应当与不同意增设电梯的业主展开协商的意见(第6条)。虽然满足“两个三分之二”的条件,但是既有住宅增设电梯也不能侵犯低层业主或者反对增设电梯的少数人的利益,因此,业主应当进行充分协商,增设电梯的建筑设计方案应当征询不同意增设电梯的业主展开协商的意见。三是从维护社区稳定和谐出发,规定居委会、原房改售房单位或者业主委员会等应予以指导和帮助,基层人民调解组织可依法进行调解。四是明确规划部门的行政许可应根据城乡规划相关规定和技术标准审定建筑设计方案。规划部门进行建筑设计方案审查时应当按照建筑技术规范和标准把关,对现行技术规范和标准没有规定的,规划部门可根据现场实际情况作出判断。五是依法指明业主的权利救济途径(第21条)。业主对规划部门审批结果不服的,可依照行政复议法、行政诉讼法,提起复议或起诉业主认为自己民事权益受到损害的,可以其他受益业主为被告,提起民事诉讼,申请补偿或赔偿。
 
  (六)关于增设电梯的管理维护。《办法》明确,申请人应当在电梯投入使用前或者投入使用后三十日内,向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记,取得使用登记证书。此后的电梯日常维护保养、定期检验等事项按国家有关规定执行。实施主体可自行或委托物业服务企业、其他单位管理电梯,受委托的物业服务企业或者其他单位应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用管理人的义务,承担相应责任。
 
  (七)关于利害关系人的权益保护。为维护业主的合法权益,《办法》作了以下规定:对已获得建设工程规划许可,并依法办理有关施工手续的增设电梯工程,相关业主应当提供必要的施工便利,不得阻挠、破坏施工。
 
  (八)关于各相关部门的职责。《办法》规定市、区其他相关部门根据本部门职责负责受理和审批既有住宅增设电梯的有关事项,国土资源、建设、消防、质监、房产等行政主管部门按照职责分工,本着简便高效的原则,依法支持既有住宅加装电梯有关审查和备案工作。


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