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茂名市房产局开展全市物业管理行业情况调查


  近年来,随着茂名房地产业的发展及城市化进程的加速,物业服务行业呈现出快速发展的态势,居民对物业服务的需求也日益提高。物业服务行业现已发展成为我市经济社会协调发展、与广大人民生活工作息息相关的新兴行业。现就我市目前物业服务行业现状调查报告如下:

  一、目前我市物业管理的基本情况

  当前我市房地产正处于高速发展阶段,城市规模不断扩大,作为下游行业,物业服务行业也迎来了发展的高峰期。我市从2008年开始交存维修资金的住宅小区有192个,13万户业主,在工商局登记的物业服务企业260多家,实际开展业务的有120多家,新建小区物业管理覆盖率达100%。目前,碧桂园、保利、雅居乐等国内知名物业服务品牌已纷纷进驻茂名,推动了本地物业服务水平的整体提升。

  二、存在的问题与不足

  (一)开发商自建自管现象普遍。由于历史原因,茂名地区形成了开发商自建自管现象,即开发商自行或委托关联的物业服务企业进行小区前期物业服务,没实行前期物业招投标。开发商初期以“低标准收费,高档次服务”吸引购房者,用篮球比分直播销售的利润维持物业管理“亏本经营”的状态,一旦开发销售完毕,物业服务标准会有一定的下降,这为业主与物业服务方的矛盾埋下隐患。如碧水湾一期小区,今年年初原开发商下属物业公司撤场,造成小区几近瘫痪,在各部门的调解帮助下,该小区最终引进了新的物业服务企业,但仍有不少遗留问题。

  (二)保安员持证上岗率低。根据《保安服务管理条例》,物管公司保安员须到公安部门考试后持证上岗,但因各小区保安员普遍待遇较低,工作强度较大,造成这一行业的人员流动性非常大,持证上岗的比例较小,部分企业以“秩序维护员”的方式来降低人员成本。

  (三)物业服务纠纷普遍存在。从物业服务企业层面上看,物业管理作为一个新兴行业,人才储备基础薄弱,从业人员素质参差不齐,还未能真正将经营理念从“管理”转变为“服务”,在内部处理矛盾过程中未能妥善解决问题,致使事件不断扩大。从业主层面上看,部分业主缺乏 “花钱买服务”的消费意识,消费理念不成熟,未真正意识到物业服务等价交换的商品属性,片面追求不符合市场规律的“低价格”、“高服务”,一不满意便拒交物业服务费,侵害了其他业主的利益,造成收费率降低、服务水平下降的恶性循环。

  (四)物业服务价格偏低。物业服务是劳动密集型行业,人工成本仍然是茂名物业服务企业最大的成本支出。近年来,随着最低工资标准的连年上浮,物价上涨等因素的影响,人员费用占物业服务成本的比重日益增大,在住宅物业服务成本支出中人工成本占总额的60%至80%,是不可逆的刚性成本,但物业管理费价格多年来维持不变、管理费上调难问题在行业内普遍存在。茂名至今仍然实行2006年(2012年出台的文件价格未改动)制定的指导价格,即最高收费标准为1.68元/平方米,普遍小区的收费在1元/平方米左右。如果收费标准没有得到合理提高,企业将难以提供优质的服务,甚至为维持成本而胡乱公摊。

  (五)业主委员会未真正发挥效能。在我们日常工作中了解到,我市大部分住宅小区业主组建成立业主委员会的意识不强、积极性不高,很多小区未成立业主委员会,成立业主委员会的也未能真正行使好权利,担负起职责。部分业主委员会成员的产生未能真正体现民主性、代表性,且素质参差不齐,造成当前物业矛盾不能及时排解,甚至引发新的矛盾。如何有效规范业主委员会行为,使其真正发挥应有功能,是茂名物业服务行业面临的一大难题。

  三、加强我市物业管理的对策和建议

  (一)完善物业管理相关规章制度。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,同时借鉴其它先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《篮球比分直播》,依法规范物业管理活动,规范业主委员会与企业行为,加强基层治理和社区管理,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境。

  (二)加强对从业人员的培训。建议由物业协会督促和组织企业安排员工进行专业培训,对特殊工作岗位如消防员、保安员,按相关法律法规要求做到持证上岗,全面推动从业人员专业技能提升,促进行业向专业化、标准化转型。各相关职能部门加大检查力度,严厉查处无证上岗行为。

  (三)加大对物业企业的扶持力度。建议每年组织一次评优活动,对优秀物业管理公司予以表彰,树立其在广大业主中的公信度。建议物价管理部门适时对物业费调整进行听证,根据当下居民收入、物价水平、区域特点等,对物业管理指导价进行调整,以提高物业公司的积极性。

  (四)加快完善前期物业管理招投标工作。根据《广东省物业管理条例》第三十六条,前期物业管理阶段的住宅物业,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订书面的前期物业服务合同。根据发改局有关收费的标准,合理签订物业服务合同,使物业管理走上正轨,避免建设单位建成项目后引发一些不必要的矛盾。

  (五)完善矛盾纠纷调解机制。一是物业小区所在地的政府组织、居委会应积极发挥桥梁媒介作用,为物业公司和业主搭建交流平台,消除双方之间的隔阂,利用社区居委会的优势,及时处理和调解业委会、物管、业主之间的矛盾和纠纷。二是推动小区成立人民调解委员会,逐步形成小区内部化解矛盾新型调解机制。三是各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,各尽其责,形成合力,有效化解住宅小区各项综合管理矛盾问题,为物业服务创造良好的环境。

  (六)加快出台茂名市业主决策电子投票暂行规则。为规范业主决策投票行为,维护业主合法权益,尽快建设完善《茂名业立主决策投票》系统平台,使业主通过微信、短信、网站等互联网、移动通信技术手段,对物业管理活动中的业主共同决定事项表决提供可信的平台。

  (七)建立物业服务企业信用信息平台。建立物业服务企业信用平台和从业人员信用档案。对物业服务企业进行信用等级评定,评定结果作为物业服务企业评优、参与物业服务项目招投标等活动的重要参考依据,进一步规范、约束企业经营行为。

  (八)加大政策法规宣传力度。引导规范物业管理和谐发展,通过电视、网络等多种形式广泛开展宣传,深入宣传《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等物业服务相关的政策法规,引导业主委员会依法活动,企业依法经营,促进业主依法履责和维权;加大物业服务企业先进典型宣传力度,发挥示范和带动作用,曝光服务质量低下企业,促进优胜劣汰;引导全社会树立正确的消费观念,树立“花钱买服务”的意识,自觉按时足额缴纳物业费,争做文明的业主,促进社会的和谐。

  (九)进一步加大物业执法力度。

  1.加大执法力度,整顿和规范物业管理市场秩序。

  2.加大对住宅小区内违章搭建执法力度。相关职能部门依法查处住宅小区内违法搭建,加大执法力度,做到新帐不欠,老帐逐年还清。

  3.对一些恶意拖欠物业费及无正当理由拒不缴纳物业费的人员涉及到走法律程序时,建议法院采取快捷的方式,缩短诉讼时期,及时高效地处理物业服务双方债权债务关系。

  物业服务涉及到千家万户,关乎到社会和谐稳定,需各职能部门各司其责、齐抓共管,坚持依法行政,坚持科学发展观,认真总结实践经验,不断探索管理机制和方法,不断提高服务能力和水平,才能推动我市物业服务行业的健康稳定发展。

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